2003年7月13日,盛小姐与某房地产开发公司(以下简称开发公司)签订了一份《商品房买卖合同》,购买了该开发公司某小区内的一套商品房.同时买卖合同还约定,盛小姐同意由开发公司聘请前期物业管理公司(以下简称物管公司),并遵守开发公司与该物管公司签订的《前期物业服务合同》以及开发公司制定的《业主临时公约》.在《前期物业服务合同》中,合同约定了由某物管公司对小区实施统一的物业管理,并对物业管理服务事项和收费标准等都做了明确的约定,合同有效期为两年.2003年10月1日前后,盛小姐等第一批业主搬入该小区居住.由于该小区尚有两栋住宅楼还在建设的收尾阶段,小区内的建筑垃圾堆放较为凌乱.再加上许多业主正在搞装修,产生的噪音在一定程度上影响了业主的生活,因此盛小姐等多位业主以物管公司服务质量不到位为由,一直拒绝缴纳物业管理服务费.2004年12月,该小区的业主委员会成立,由于在服务项目和收费标准上与前期物管公司不能达成一致意见,最终未能续签物业服务合同.物管公司眼见合同无法续订,又多次催缴物业管理服务费未果,遂于2005年1月将盛小姐等多位欠缴物管服务费的业主诉至法院.
由开发商聘请前期物业管理公司是否合法呢?
前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理.《物业管理条例》第二十一条规定:"在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同."第二十五条规定:"建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容."因此,在新建物业销售时,由于业主大会和业主委员会尚未成立,此时由开发公司选聘物管企业管理小区是合法、合理的.盛小姐在签订《商品房买卖合同》时,同意由开发公司聘请的物业管理公司实施统一管理,并遵守开发公司与该物管公司签订的《前期物业服务合同》以及开发公司制定的《业主临时公约》,所以其行为应该受到《前期物业服务合同》和《业主临时公约》的约束.<> 若物管公司的服务符合《前期物业服务合同》的约定,盛小姐拒绝缴纳物业管理服务费的理由没有合同依据,则盛小姐无权拒绝缴纳物管服务费,否则将承担违约责任.若物管公司的服务不符合《前期物业服务合同》的约定,则盛小姐可以行使抗辩权,有权拒绝履行缴纳物业管理服务费的义务,且无须承担违约责任.因此,物管公司的服务是否符合合同约定已成为本案争议的焦点问题.若《前期物业服务合同》对此服务质量条款约定不明确,则法院就有很大的自由裁量权,
新开传奇sf网站,可依据行业标准甚至是交易习惯来判定.<> 《物业管理条例》第二十六条规定:"前期物业服务合同可以约定期限;但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止." 盛小姐等业主如果对物管公司的服务不满意,应当向房管部门投诉,或是通过业主大会及业主委员会以合法方式加以解决,或是要求召开业主大会并以业主委员会的名义重新选聘物业管理公司.<> 买房人在签订《商品房买卖合同》时,开发商会在《商品房买卖合同》中加入前期物业管理服务的条款,或是要求买房人同时签订《前期物业管理服务协议》作为附件.在实践中,很少有买房人会注意买卖合同中有关物业管理服务的条款和约定,也很少仔细去研究《前期物业管理服务协议》的内容,认为物业管理服务是在入住以后才应当注意的事情,且对自己该享受的服务一般只知道保洁、保安、保绿和维修等,更具体的内容则浑然不晓.<> 为了入住以后尽量避免和减少同物业管理企业之间的纠纷,以及产生纠纷后有据可依,业主在购房时,对买卖合同中的物业管理条款或作为附件的《前期物业管理服务协议》应当注意以下几个方面:<> ①明确业主和物业管理企业的权利和义务,开发商及物业管理企业的口头承诺应当落实到协议上,要有据为凭;
②明确物业管理企业提供的物业服务的具体内容包含哪些,其责任是否界定清楚,物管服务质量标准是否细化、量化且可供考核;
③明确物业管理服务费的标准和缴纳方式以及相关费用的支取是否合理;
④明确协议中约定业主在物业使用过程中应遵守的事项;
⑤协议终止和解除的约定是否明确、合理;
⑥双方违约责任的界定是否明确、合理;
⑦确定物业管理企业是否具有相应的资质等级,一般而言资质等级越高,其专业人员越多,
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⑧未取得资质证书的物业管理企业是无权从事物业管理服务的.<> 业主还应当注意:①《前期物业管理服务协议》的基本内容是否与开发商和物业管理企业所签订的《前期物业管理服务合同》相一致;②协议的内容是否对所有的买房人都一致.
参考案例
上海市第二中级人民法院民事判决书(2007)沪二中民二(民)终字第742号
上诉人(原审被告)袁豪成
上诉人(原审被告)邓黎明.
被上诉人(原审原告)上海华敏物业管理有限公司.
法定代表人周蕴瑾,该公司董事长.
委托代理人是连海,上海市外滩律师事务所律师.
上诉人袁豪成、邓黎明因物业管理纠纷一案,不服上海市虹口区人民法院(2006)虹民三(民)初字第73号民事判决,向本院提起上诉.本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结.
原审法院经审理查明:袁豪成、邓黎明系本市大连西路298号2001室的产权人,该房屋建筑面积94.10平方米.袁豪成、邓黎明于1999年1月入住该房屋.上海华敏物业管理有限公司(以下简称华敏物业公司,前身系上海华闽房地产开发有限公司物业部)接受该小区开发商上海华闽房地产开发有限公司的委托自1998年对该小区实施物业管理.袁豪成、邓黎明自1999年7月起至2005年9月,未向华敏物业公司缴纳物业管理费,华敏物业公司经多次催讨未果,遂向原审法院起诉,要求袁豪成、邓黎明支付2002年4月至2005年9月的物业管理费5,888.82元;要求袁豪成、邓黎明按日万分之二点一的标准支付滞纳金848.08元(自2002年4月1日起至判决生效之日止).
原审法院另查明,1998年11月18日,上海华闽房产公司物业管理部经上海市虹口区物价部门核定,本市大连西路292-298号小区物业管理费服务收费标准为每平方米每月1.52元.2000年7月上海市虹口区物价部门再次核定,本市大连西路292-298号小区物业管理费服务收费标准为每平方米每月1.49元.
原审法院再查明,华敏物业公司经上海市工商行政管理局注册登记成立于2002年3月27日,成立时名称为上海华友物业管理有限公司,2002年11月12日经上海市工商行政管理局核准,将名称变更为现名即上海华敏物业管理有限公司.
原审法院审理后作出判决如下:一、自本判决生效之日起10日内,袁豪成、邓黎明应支付上海华敏物业管理有限公司2002年4月至2005年9月物业管理费5,888.82元;二、自本判决生效之日起10日内,袁豪成、邓黎明应支付上海华敏物业管理有限公司滞纳金17.67元.
袁豪成、邓黎明不服原审法院判决,向本院提起上诉称:2003年12月之前的物业管理费其已全部缴纳,由于华敏物业公司对小区管理不善,存在保安不到位、电子门禁24小时敞开、占用水表房等情况,
热血传奇变态私服,故其才于2004年1月起拒付物业管理费,现其不同意按每月每平方米1.49元的标准支付欠付物业管理费.
华敏物业公司则辩称,由于本小区至今未成立业主大会,故开发商与其续签了前期物业管理合同至小区成立业主大会并选聘新的物业管理单位时止,袁豪成、邓黎明称2004年1月前物业管理费已付,但其并未能提供任何证据,同时其亦不存在管理不善的情况,故其不同意袁豪成、邓黎明的上诉请求,但考虑到袁豪成、邓黎明的业主身份,同意放弃欠付物业管理费的滞纳金.
本院经审理查明:原审法院认定事实无误,本院予以确认.
本院认为:在前期物业管理中,住宅出售单位与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同,对全体业主具有约束力.由于袁豪成、邓黎明所居住的小区至今未成立业主大会,故该小区的开发单位与华敏物业公司续签了前期物业管理合同至小区成立业主大会并选聘新的物业管理单位时止,而华敏物业公司自接受委托时起一直在为该小区提供物业管理服务,故其有权收取相应的管理费用.袁豪成、邓黎明称其在2004年1月前的物业管理费用已付清,但却未能提供任何证据.至于袁豪成、邓黎明称华敏物业公司对小区管理不善的问题,其虽提供了部分由其拍摄的照片,但华敏物业公司则否认该照片反映的是本小区的情况,而袁豪成、邓黎明亦未能进一步提供充分证据,故其以华敏物业公司管理不善拒付物业管理费的理由不能成立,原审法院据此所作判决是正确的.袁豪成、邓黎明的上诉请求缺乏依据.华敏物业公司自愿放弃欠付物业管理费的滞纳金与法无悖,可以准许.依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定,判决如下:<> 一、 维持上海市虹口区人民法院(2006)虹民三(民)初字第73号民事判决第一项;<> 二、 撤销上海市虹口区人民法院(2006)虹民三(民)初字第73号民事判决第二项.<> 二审案件受理费人民币279.48元,由袁豪成、邓黎明负担.<> 本判决为终审判决.
审判长王泳雷
代理审判员 刘建颖
代理审判员 张志煜
二00七年四月九日
书记员邱静静